在全球經濟震盪、升息循環與地緣政治風險交錯影響下，商用不動產市場原本被視為趨於保守的一環，然而去（2025）年台灣市場卻出現明顯亮點──科技業逆勢成為商用不動產買賣與租賃的最大推手。無論是自用型辦公室、研發中心、企業總部，或是因應產線與營運需求而擴增的工業與物流空間，科技業皆展現高度布局企圖心，帶動整體市場交易量與租賃去化速度。
科技業資本支出擴張
成為商用不動產最大買盤
觀察去年商用不動產買賣市場，科技業明顯躍升為最大買方。半導體、電子製造、IC設計、雲端服務與AI相關企業，在中長期營運展望仍具信心的情況下，持續進行資本支出與不動產配置調整。
一方面，科技業為降低長期租金成本與營運風險，選擇直接購入整棟辦公大樓或廠辦型產品，作為企業總部或核心研發據點。這類交易多集中於台北市內湖、南港，以及新北市板橋、新莊副都心與新竹科學園區周邊，成交金額動輒數十億甚至上百億元，成為年度指標性交易。
另一方面，隨著ESG與企業治理意識抬頭，不少科技大廠傾向購入具備綠建築、智慧管理系統的新型商辦，或自行興建符合企業需求的專屬大樓。這也使得科技業在高端商辦與廠辦市場的影響力持續擴大，甚至改變區域不動產產品規劃方向。
租賃市場同樣稱霸
辦公室、廠辦需求全面擴散
除了買賣市場表現亮眼，科技業在商用不動產租賃市場同樣穩居最大承租戶。尤其在辦公室租賃方面，科技業不僅承租面積大，且租期長、續租意願高，成為房東眼中最穩定的核心客群。
隨著AI、雲端運算、資料分析等新興應用快速發展，企業對於高密度電力、穩定網路與彈性空間配置的需求大幅提升，使得傳統辦公室逐步轉向「科技型商辦」。具備高樓地板、強化空調系統與智慧化管理的A級辦公大樓，去年幾乎都由科技業率先進駐，推升整體租金水準。
此外，廠辦與研發空間的租賃需求亦明顯升溫。特別是在新竹、桃園與台中等科技產業聚落，科技業為因應專案彈性調度，選擇以租代買方式快速取得空間，進一步拉高區域去化率。
AI浪潮與供應鏈重組
成為關鍵推力
科技業大舉進軍商用不動產，背後並非短期投機，而是結構性需求的反映。首先，AI浪潮持續擴大，從晶片設計、資料中心到應用端服務，皆需要大量高規格空間支撐，帶動企業提前布局不動產資源。
其次，全球供應鏈重組趨勢下，台灣科技業持續強化在地研發與高階製造能量，使企業對本地長期據點的重視程度明顯提高。相較於租賃的不確定性，擁有自有不動產更有助於企業進行長期營運規劃。
區域發展出現新重心
商用不動產結構轉變
在科技業帶動下，商用不動產市場的區域結構也逐漸出現轉變。除傳統核心商業區外，具備交通建設、產業聚落與土地供給優勢的新興區域，開始吸引大量科技業進駐，進一步推升周邊商用與住宅市場連動發展。
展望未來
科技業仍是關鍵主力
展望未來一年，儘管全球經濟仍存在不確定性，但科技業在AI、高效能運算與數位轉型趨勢帶動下，對商用不動產的需求預期仍將維持高檔。無論是買賣或租賃，科技業都將持續扮演市場關鍵角色，並成為支撐台灣商用不動產穩定發展的重要力量。
整體而言，去年科技業「帶頭衝」的態勢，不僅改寫商用不動產市場版圖，也為未來數年的發展方向定下基調。
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