一、產業脈動與市場現況（背景與趨勢整理）
1.1 全球趨勢與亞太／台灣情境
在國際層面，2025 年商用不動產（commercial real estate, CRE）投資呈現回升態勢。根據 JLL 的報告，2025 年第一季亞太地區商用不動產投資額年增 20%，顯示市場對核心資產與物流、辦公等類型仍有強烈興趣。
同時，全球機構投資者在尋求資產配置多元化與抗波動性，持續把目光投注於商用不動產。
在台灣，本地市場在 2025 年上半年雖受不確定因素影響交易有波動，但整體仍維持一定動能。信義全球資產統計顯示，2025 年上半年商用不動產交易額達約 530 億元（新台幣），其中工業地產占比為主要成交類型。
而在 9 月，上市櫃法人累計交易總額已超過 1,038 億元，顯示下半年仍有不少大型案源正在釋出。
在這樣的市場格局下，「資產活化」成為許多企業、壽險業、投資人的操作主軸。
此外，根據房仲與商仲業者觀察，2025 年商用不動產市場將出現以下趨勢：科技大廠繼續擴廠、傳產資產活化、壽險與信託業介入工業不動產、北中南科學園區商圈發展、老舊商辦都更潮興起等。
這些趨勢共同構築本地交易與活化脈動的基底。
1.2 台灣商用不動產市場的類型與角色轉換
在台灣，商用不動產可涵蓋工業／廠房、辦公大樓／商辦、店面／商場、倉儲物流與旅館／飯店等類型。每種子類型因使用性、租金回報、風險結構不同，其交易利基也不盡相同。在目前環境下，有幾個值得強調的轉換：
工業／廠房與倉儲物流：受製造業升級、科技業擴廠、供應鏈重整與電商物流需求推動，是目前最具能見度的交易標的。2025 年至 9 月為止，工業地產交易累計達 600 億元，占比 58%。
辦公與商辦：在新創、科技業與企業整併需求下，新的辦公產品（尤其屋齡短、具綠能、智慧設備加持者）受到矚目。2025 年已成交的 44 件辦公交易案中，屋齡 5 年以內產品佔較高比率。
商場 / 店面 / 零售：受消費行為轉變、零售業態重整影響，傳統店面風險較高，但在核心商圈、特殊題材或資產活化題材支撐下仍具交易空間。
旅館 / 飯店：受觀光市場變動與營運成本壓力影響，能見度相對較低，在未來交易布局中風險較高。
因此，在本地市場結構下，這三大動能要能真正發揮作用，其核心必須透過「資產活化」機制，使潛在資產轉為可交易、可利用、或可重新打造的標的。
二、三大交易動能解析：聚焦資產活化
在目前環境中，企業與投資者在商用不動產交易上的三大動能可概略歸納為：
企業資產調整與釋出 + 資產活化
自用買盤–小換大 / 舊換新需求
機構資金進場 / 壽險、信託等角色加入
這三者交互影響、相互拉動，以「資產活化」作為催化器。以下依序說明其機制與實例。
2.1 動能一：企業資產調整與釋出 — 活化成為交易前提
許多企業在成長、轉型、資產閒置或重組過程中，手上持有的商用不動產往往存在閒置或低效使用的情況。這些資產如果長期不動，既造成資金被鎖死，也可能衍生維護成本、折舊、稅務負擔等。
資產活化策略正是在這樣的背景下被提出：企業或資產持有人通過「處分、租賃重置、出售後回租、重建或拆除重整」等方式，將原本效率低、負載高或閒置的資產「喚醒」，使其重新具備市場交易與收益潛力。
舉例來看，在 2025 年，已有不少企業將部分不具核心戰略意義的廠房或地產釋出。例如，南科四廠就曾被出售給另一企業。
又如群創光電出售南科四廠案即是典範案例。
在這些案子中，買方通常是有擴廠、自用或整合策略的企業，賣方則是把資金回流、優化資產組合。
資產活化可視為交易前的「重整動力」，沒有活化前提，許多資產即使具備潛力，也難被市場正確定價或被買方看見。因此，企業釋出與活化正是第一大動能。
2.2 動能二：自用買盤需求 — 小換大 / 舊換新驅動
第二大動能來自企業自身的用地／用樓需求。隨著產業升級、產線轉型、智慧化改造及空間整併需求上升，不少企業有小換大、舊換新、辦公或廠房重置的需求。
這種自用買盤具有以下特徵：
買方有明確用途，不僅是投資思維，對地理位置、機能、未來可擴展性有強烈需求。
在比較行情時，屋齡新、空間彈性強、智慧 / 綠能 /節能設計佳的產品會更受青睞。上述理由使許多屋齡老舊、設施落後的辦公或廠辦資產有改建或重整空間。
在交易談判中，自用買盤通常願意為「可立即使用」、「改造成本低」等條件支付價值溢價。
在今年，這股自用買盤力量仍是商用不動產交易的重要支撐。信義全球指出，今年上半年企業採「小換大」、「舊換新」的需求明顯，而新的辦公產品受到許多交易青睞。
同時，在辦公交易案中，屋齡 5 年以內的新產品佔比高，反映企業正主動淘汰舊的物件。
對於資產持有人而言，若手上資產可被納入這樣的「換手 / 重整」策略，就有機會在市場中獲得溢價與交易機會。
2.3 動能三：機構資金進場 — 資本與策略驅動
第三大動能是機構資金—尤其壽險公司、信託、REITs（不動產投資信託）與大型機構投資人的進場。這些資金有三大驅動力：
資產配置需求：面對股債市場波動、不確定性加劇，商用不動產被視為具穩定租金、抗波動性的資產類別，是機構資金的天然對沖標的。
長期資金特性：壽險、信託等機構偏好長期收益與資產穩定性，恰與商用不動產的長期租金收益與資本增值特性匹配。
資產活化機會：機構投資人若能掌握潛力標的（例如透過活化改造、重編設計、整體重整的策略），則能創造附加價值。
在 2025 年，壽險業資金進場已成為市場注目的力量。根據媒體報導，壽險業已投入逾 71 億元購置商用不動產產品，許多案源集中於台北、核心商圈。
此外，信義全球指出在商場、店面類型中，壽險與 REITs 等買盤也提供支撐。
當這些機構資金進入市場時，一方面提供更多流動性與交易方案，另一方面也推升標的物件在市場上的價值認定與改造預期。
2.4 三大動能之互補與放大效應
這三大動能並非孤立存在，而是相互放大、交互催化：
企業釋出 + 活化策略為市場提供可以被交易的物件
自用買盤需求促使部分資產被重整、改造、刷新
機構資金進場則為這些活化後或重整標的提供資金支持與信心背書
因此，資產活化在其中扮演了中樞角色：沒有活化，許多資產即使具備潛力也無法被市場正確發現與定價；有了活化，交易動能就能被真正釋放。
三、資產活化的具體策略與實務操作
既然資產活化是三大交易動能的核心，那麼對資產持有人、企業、開發商與投資人而言，如何操作資產活化策略便是關鍵。以下分策略方向、操作模式與成功要素來談。
3.1 資產活化的策略方向
根據資產類型與市場需求，常見的資產活化策略可分為以下幾類：
不同策略選擇應視資產現況、持有人目的、資金狀況與市場需求而定。以下再深入探討幾種操作模式與成功要素。
3.2 操作模式與成功要素
3.2.1 成本評估與可行性分析
資產活化必然涉及成本支出，例如拆除、結構改善、消防、設備更新、租賃空窗期、設計與法規整備等。因此，在啟動活化程序前，必須做細緻的經濟可行分析（包括 CAPEX、IRR、回收期、租金提升潛力、稅費影響等）。
許多失敗案就是因為低估改造成本或高估市場租金提升所致。資產持有人應邀請專業團隊（包括結構、營建、租賃顧問、估價師）共同評估。
3.2.2 市場定位與分段策略
成功的資產活化一大關鍵在於定位。必須清楚區分目標族群（中小企業、文創團隊、服務業、科技業、共享空間業者等），以及對應空間需求（如：彈性辦公、輕工業、電商倉儲、物流、複合用途）。
在定位清晰後，最好採取分階段或分段推出策略，而非一次性全額改造。這樣能降低風險，又可適時調整。部分分割、多用途佈局更能增加靈活性。
3.2.3 法規與許可掌握
在活化改造過程中，常遇到法規限制（建蔽率、容積率、消防、結構安全要求、都市計畫、使用分區變更等）。若規劃高度、用途轉換等，往往需進行都市更新、變更分區或申請容積獎勵等程序。這些程序若未事前掌握，可能造成延誤、成本超支或規劃失敗。
因此，與地方政府、都市更新實體、區公所或市府單位溝通及前期法規評估是必須步驟。
3.2.4 品牌與設計升級
在資產活化過程中，設計與品牌塑造不可忽略。現代企業在選擇商辦、創新基地、共享辦公或科技園區時，除了硬體條件，也重視建築風格、公共空間、綠化生態、智慧化 / IoT 應用、節能 / ESG 概念等特色。
若能打造具有辨識性、創新設計的空間，則更容易吸引租賃者與買方。許多活化案成功之處，就在於透過設計改造提升空間質感與使用價值。
3.2.5 租賃與銷售策略同步規劃
資產活化過程中，租賃與銷售策略必須同步。若步驟脫節，可能造成空置率高、收回成本時間拉長。建議資產持有人或開發商考量：
在改造前期與潛在租戶簽訂意向或先租賃合約
分階段出租或銷售，逐步回補資金
引入策略租戶、品牌租戶或合作夥伴，拉升整體話題與吸睛度
結合金融工具、租金保底或收益分成機制，降低租戶風險壓力
3.2.6 風險分攤與資本合作
若持有人自身資金不足、風險承受能力有限，可考慮與機構、開發商或基金合作，採合資、共同開發、收益分帳等機制，共同承擔改造風險與收益分配。
在這樣合作機制下，機構方（如壽險、基金）可提供資金支持與風險背書，持有人則提供土地 / 建物或優勢資源。這類合作案在市場上日益常見。
四、三大動能與資產活化引發的區域與類型策略差異
在不同地區或城市，三大交易動能與資產活化的組合會有所差異，以下從北部、中部、南部與不同類型資產的視角來討論應用策略。
4.1 區域視角：北部 / 都會區 vs 中南部 / 外圍區域
北部 / 都會區（如台北、新北、桃園）
優勢：交通便利、核心機能加乘、租金水準較高、企業集中、品牌效應強。
策略重點：舊商辦改造為精品寫字樓、整合複合用途（商辦 + 零售 + 餐飲 + 共享空間）、導入智慧建築、打造地標性空間。活化風險雖高（法規複雜、改造成本高），但回收空間與溢價機會也高。
中部 / 南部 / 科學園區周邊
優勢：土地或廠房取得成本較低、成長潛力大、製造 / 物流需求旺。
策略重點：以工業不動產／倉儲為主導，活化策略可側重倉儲 / 物流轉用、廠辦複合、分區改造、或局部重建。對於中小企業或電商物流業者來說，中南部是相對成本友善區域。
在桃園就具有指標意義：本年度法人在桃園的商用不動產投入金額即達 370 億元，是各縣市重點據點。
4.2 類型視角：工業 vs 辦公 vs 零售／商場
工業 / 廠房 / 倉儲
這是目前最具交易熱度的類型，也是資產活化策略最容易落地的一環。許多老舊廠房或倉庫可以透過結構加固、分割租賃、導入智慧化升級、甚至與物流業者策略合作等方式活化，成為中小企業、電商物流、第三方倉儲的承租標的。
辦公 / 商辦
這類型資產活化常以改造、整建、混合用途為主題。舊辦公大樓可導入共享空間、IoT 設備、能效改造、創新基地設計等方向。對於屋齡較高的辦公大樓，改造風險較高，因此選定標的需謹慎篩選。
零售 / 商場 / 店面
零售類資產因受電商、消費型態改變影響較大，但若位於核心商圈、具主題、文化、體驗形式或與社區生活融合良好者（如文創聚落、複合商場）仍具潛力。活化可納入改造空間規劃、引入多元異業合作、或調整出租模式。
在這樣的背景下，資產持有者在選擇活化標的時，需評估該類型的市場風險、改造可能性與資金需求，避免跨界操作過於冒進。
5.2 開發商 / 投資人角色
主動尋找可活化項目：與企業 / 資產持有人建立聯絡網，主動評估其閒置或低效資產進行活化開發。
提供資金 / 專業整合服務：與資產持有人提供資金、設計、招商、租賃、改造等一條龍服務，提升標的價值。
把握核心與邊陲雙線佈局：核心地段資產風險較高但回報可能性強，邊陲地區可布局物流 / 工業活化 + 混合用途。
兼顧風險控制與退出機制：在參與活化案時，設定合理退出機制，如合約條款、收益分帳、分期回購機制等，以控制投資風險。
5.3 政府 / 都市規劃 / 公共政策角色
加速法規鬆綁與都市更新誘因：地方政府可提供容積獎勵、都市更新補助、用途變更通道加速，以協助資產活化順利進行。
引導混合用途與新舊融合：對於老舊商辦、工業區轉型區域，應鼓勵混合用途（住商混合、創意產業融合）策略，提高土地利用效率與活化潛力。
提供資金支持 / 補助：對於活化公共性質較高或具創新 / 綠能 /文化特色的案子，可設立補助或獎勵機制。
打造示範專案：政府本身可主導或參與若干資產活化專案，成為示範案，促進私部門跟進。
六、風險與挑戰：不可忽視的變數
在推動上述策略過程中，必須審慎面對以下風險與挑戰：
6.1 成本與預算失控
改造、重建、拆除、設備更新及法規符合的成本常常超出預期。若前期成本估算偏緊、資金準備不足，可能導致活化失敗或資金斷裂。
6.2 空置期間與租金回升不確定
即便重整後產品質量升級，也可能因市場供需失衡、租金下行或競爭激烈而導致出租不易，回收期被拉長。
6.3 法規與審查瓶頸
地方政府法規變動、都市計畫限制、許可程序冗長、結構安全或消防法規要求等，可能延誤開發時程或限制改造規模。
6.4 市場需求轉變與景氣風險
科技業、電商、物流、租賃業態的興衰、國際經濟情勢、利率變動等都可能影響商用不動產的需求結構與租金水準。
6.5 資金成本與融資風險
若資本成本過高或融資渠道受限，將抑制活化案的槓桿操作空間。在利率上升、信用風險升高時，活化案容易陷入資金壓力。
七、展望：2025 下半年與未來的機會
截至 2025 年 9 月，上市櫃法人商用不動產交易總額突破 1,038 億元，工業地產交易最熱（600 億元占 58%）
。而隨著第四季的傳統旺季來臨，資產活化題材被普遍看好為推升交易量的主引擎。
展望未來，下列方向值得特別關注：
活化標的將成焦點題材：尤其老舊商辦、工業廠房、倉儲、倉庫轉型場域，透過重新規劃、改造、混合用途成為市場搶手標的。
智慧 + 綠能 + ESG 加分項：在設計與改造中融入節能、智慧化、環境永續元素將成為差異化關鍵。
區域再平衡與外圍布局：除核心都會區外，中南部、園區週邊、交通節點周邊將吸引更多關注與投資。
混合用途與多業態整合：將辦公、商業、物流、社區服務混合設計，使資產具備更多彈性與抗風險能力。
資金與合作模式創新：更多機構資金、基金、REITs、共同投資模式向活化案中滲透，以分攤風險、提升市場流動性。
總之，2025 年商用不動產交易若能以資產活化為核心思維，結合三大交易動能的相互催化，將可能締造市場的新高點，也為資產持有人與開發者提供嶄新的操作路徑。
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