2025 市場現況回顧：交易量創高、租金走勢與政策環境
1.1 大型商用不動產交易量亮眼
2025 年台灣商用不動產市場交出亮眼成績單：全台大型土地及商用不動產總成交金額約達 新台幣 3,235 億元，其中商用不動產部分就約 1,543 億元，年增約 29%，明顯優於土地與住宅市場。
這個交易量數字，不僅顯示市場資金熱度，還反映企業與機構對優質收益型資產的需求持續升溫，尤其是在科技與工業產業脈動下的廠房、倉儲、商辦等類型資產表現尤為搶眼。
1.2 住宅 vs 商用不動產：結構分歧
相較於商用不動產的強勁表現，住宅市場卻呈現相對冷卻的走向。2025 年住宅土地交易大幅萎縮，建商購地金額較去年大減 53%，反映市場預期與負擔能力正快速轉向商用標的。
這種分歧顯示了一個重要現象：在利率上行、資金結構轉向收益型資產的大環境下，收益穩定、與實體經濟連結緊密的商用不動產成為資金新寵。
1.3 商用不動產交易結構：自用需求強勢
值得注意的是，今年商用不動產買賣案件中，自用型買方貢獻約 74% 交易額，顯示購置自有辦公室或工業廠房的企業比重提高。大型案例如陽明海運斥資約 112 億元 買下商辦大樓自用，就是典型代表。
這種自用需求不僅提升資產交易量，也改變市場資金布局結構：企業在尋求長期成本控制與空間自主時，選擇購置而非單純租賃，逐步改變過去商用不動產的需求形態。
1.4 租賃市場：租金上漲、空置率微升
在租賃市場方面，台北市中心核心辦公室租金維持緩步上揚趨勢：
A辦平均租金約每坪 3088 元、B辦 1943 元，分別較去年略微成長。
租金上漲雖然幅度有限，但在高利率環境下，仍代表企業面對辦公空間需求並未式微；尤其在供給新增進入市場前，租金壓力仍由房東端掌握。
空置率方面，由於有新增供給進場，使得市場整體空置率略為上升；但這主要出現在中、低等級辦公市場，核心高品質空間仍維持較低空置水平。
1.5 主要推動力量：科技、工業與企業轉型
2025 年商用不動產的強勢表現，很大程度上受科技產業與工業需求拉動驅動：
半導體、AI 與科技供應鏈持續擴產 → 推升工業地產成交與租賃需求。
電商與物流布局增強 → 倉儲與物流設施租金與成交活絡。
傳產資產活化與都更改建 → 商辦與混合用途場域重新定位。
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因此，商用不動產不再單純是「租金收益」資產，也成為企業布局長期營運的重要節點。
二、2026 展望：宏觀經濟、利率走向與市場趨勢預測
2.1 宏觀經濟與利率環境
2026 年商用不動產走勢，將受宏觀經濟與金融政策影響深遠。根據目前市場預測與專家判斷：
利率可能進入降息周期
2025 年央行政策與銀行貸款集中度已有下降趨勢，短期內採取信用管制的可能性偏低；再加上經濟成長壓力，市場普遍預期台灣利率環境可能逐步鬆動甚至出現 降息循環。
降息對商用不動產的影響：
降低借貸成本 → 提升投資人購買動機。
提升租金資本化率 → 商用資產價值上升。
激勵更多開發案進場 → 長期供給增溫。
因此，相較於過去的高利率抑制交易的環境，降息或讓商用不動產交易更活絡。
2）經濟成長放緩但仍穩健
多項國際機構與分析顯示，2026 年全球經濟與台灣經濟增速可能較 2025 稍微放緩；但受科技與出口動能支撐，仍維持穩健成長。這有助於企業擴張信心與收益預期，間接支撐商用不動產需求。
2.2 2026 商用不動產市場趨勢預測
基於上述宏觀背景與產業需求，2026 商用不動產市場預測可概括為以下重點：
A. 成交量仍在高檔
專家預估 2026 年台灣商用不動產成交金額 可望維持在 1200 億元以上，仍屬高檔區間（儘管較 2025 略降）。
這反映出:
企業自用需求仍是主要動能。
工業地產仍為亮點，尤其在 AI 與半導體供應鏈拓展下。
資金對收益式資產的偏好不減。
B. 租金走勢：仍看漲但增速分化
租金方面，專家普遍認為：
在優質辦公室與地理位置核心區域，租金仍有上漲空間。
在供給壓力較大的次級市場或高空置率區域，租金漲幅可能收斂或停滯。
這種租金分化邏輯，也反映全球商用不動產市場的一般趨勢——優質資產持續被追捧，而老舊或次級資產面臨更大壓力。
整體而言，即便利率仍處相對高位（但可能下行），企業對商用空間的實際使用需求與空間定位策略仍將推升核心租金，尤其在供需相對緊繃區域。
C. 空置率與新增供給的動態
隨著部分新大樓與供給完工，空置率在局部市場略有提升。這種「新增供給」效應，短期可能抑制租金漲幅，但在中期看來，將促使租金結構分層更明確，高品質空間去化仍快。
此外，不同城市與區域市場空置率表現將分化明顯。例如：
新竹以低空置率著稱，機械、科技產業強勢；
台北核心區仍有相對堅挺的需求；
中南部市場在某些地段供給增多但去化較慢。
（以上區域趨勢為市場廣泛討論且可觀察的實際情勢）
2.3 潛在風險與不確定性
任何市場預測都伴隨風險，2026 商用不動產也不例外：
1）全球與本土經濟波動
全球經濟若出現更嚴重放緩、貿易摩擦升級，可能抑制企業擴產與商用空間需求。
2）利率與債務成本的不確定
如果利率降幅不如預期，商用不動產的資金成本仍然偏高，可能使部分投資人延後購置計劃。
3）市場供給過剩或租戶需求轉向
在某些次級辦公室或零售空間，若供給增速過快且企業需求偏向精簡辦公室規模，可能導致空置率上升與租金壓力。
三、H3 — 細分市場與策略建議
3.1 產業細分：工業地產、商辦、零售與混合用途資產
A. 工業與廠辦地產
工業地產在 2025–2026 期間持續受關注：
半導體、AI、科技供應鏈與物流需求強勁；
廠辦與倉儲地產成交活絡，成為投資主力。
因此，在市場布局中，工業與廠辦資產具備長期成長潛力。
B. 商辦（辦公空間）
商辦市場在 2025 年顯示租金上漲的韌性，但也面對供給增加與空置率上升壓力。核心策略包括：
企業應選擇核心地段與高品質空間，以降低長期租賃風險；
資產持有者應加強空間彈性與服務式辦公功能，以提高吸引力。
C. 零售與混合用途
零售空間受到電商替代等結構性因素影響較大，但特定核心商圈、旅遊帶動區域仍有機會。
混合用途開發（商辦 + 住宅 + 商場）在提升人流與收益穩定性方面，可提供更多投資彈性與價值增值空間。
3.2 市場參與者策略建議
企業需求方
支持策略：優先購置核心辦公與生產基地以對抗租金上漲；
彈性策略：在租賃市場中使用短期租約與空間彈性管理以應對市場波動。
投資人與資產持有者
長期持有核心資產：因為租金結構分層與品質溢價；
重視 ESG 與資產升級：綠建築、智慧建築可吸引租戶與提升收益；
區位配置分散：以減少單一市場供給過剩的風險。
政府政策建議
為促進市場健康發展，政策應：
支持土地與都市更新政策，提高供給效率；
透過稅制與融資政策，引導資金流向實需市場；
提供中小企業在租賃環境中的支持措施。
2026 年商用不動產市場在政策、經濟與需求三大因素交互作用下，呈現出：
交易活絡但結構性調整；
租金走勢分層且總體向上；
工業與高品質辦公室為主軸；
儘管利率壓力存在，但降息預期支撐後市。
整體而言，在租金可能持續上漲、企業空間需求穩健、成交量維持高檔的環境下，2026 年商用不動產仍具吸引力。然而，不同資產類型與區域市場表現差異，仍需投資人與企業深入評估市場動態與策略布局。
詠騰新莊不動產 (02)2277-5353