資金回流核心城市，產業需求撐起長線基本盤
近年台灣不動產市場在政策調控、利率變化與產業結構轉型交織下，住宅市場交易量明顯降溫，但商用不動產卻展現高度韌性。觀察近三年市場表現可發現，商用不動產年度成交金額皆突破千億元，成為整體房市中最穩定的一支力量。然而，從區域分布來看，市場呈現明顯「北強南弱」格局，顯示資金流向與產業聚落仍高度集中於北台灣核心城市。
商用不動產量能連3年破千億，成房市定錨器
相較於住宅市場受到信用管制、囤房稅與利率上升影響，商用不動產因投資屬性明確、現金流穩定，持續吸引壽險業、法人機構與大型企業進場。近三年商用不動產成交金額年年站穩千億元大關，顯示企業對長期營運據點與資產配置仍具高度信心。
從交易類型來看，辦公室、廠辦與物流倉儲為主要支撐動能。尤其在科技業、AI應用、半導體供應鏈持續擴張下，企業對自用型不動產需求不減，帶動整棟辦公大樓與廠辦交易頻繁，成為市場主流。
北台灣吸金效應明顯，雙北穩坐商用不動產核心
在區域表現上，北台灣仍是商用不動產最重要戰場。台北市受限於土地稀缺，新案供給有限，核心商圈如信義計畫區、南京東路與內湖科技園區，仍是企業總部與外商進駐首選。即便價格處於高檔，租金與空置率表現仍相對穩定，顯示市場需求具實質支撐。
新北市則憑藉較低入手門檻與交通建設優勢，成為企業外溢布局的重要選項。板橋、新莊、三重與新店等區，因捷運路網逐步成形，加上大型廠辦與複合式開發案推動，吸引不少企業設立營運據點，進一步擴大北台灣整體商用不動產量能。
科技產業撐盤，企業自用需求成關鍵
北台灣商用不動產之所以能長期維持強勢，與科技產業高度集中密不可分。半導體、IC設計、雲端服務與AI相關產業，多以北部為營運中樞，企業對於辦公室與研發空間多採長期持有策略，使市場不易出現劇烈波動。
南台灣交易動能趨緩，產業轉型仍待時間發酵
相較之下，南台灣商用不動產市場則顯得相對保守。雖然近年在科技製造業設廠、產業園區開發與公共建設帶動下，高雄、台南一度成為市場關注焦點，但整體交易量與金額仍與北台灣存在明顯落差。
南部市場以自用型買方為主，投資型資金相對有限，加上企業總部多仍設於北部，使得高單價辦公產品成交速度較慢。即便有指標性交易出現，整體量能仍難以形成連續性支撐。
土地充足但需求分散，市場結構仍在調整
南台灣優勢在於土地供給充足、開發成本相對低廉，然而產業聚落尚未完全成熟，企業對於長期投資仍持觀望態度。短期內，商用不動產表現仍需仰賴特定產業投資案帶動，市場結構調整恐需更長時間。
利率與政策影響下，商用不動產抗震性浮現
在全球升息循環與國內選擇性信用管制下，住宅市場率先反應降溫，商用不動產則因融資結構較為穩健、投資週期較長，受衝擊程度相對有限。對企業而言，購置不動產不僅是成本支出，更是長期資產配置與營運策略的一環。
此外，壽險業在資本適足與收益需求考量下，仍持續尋找穩定租金收益標的，使大型商用不動產成為重要投資去化出口，進一步支撐市場底部。
展望後市，北強南弱格局短期難以翻轉
整體而言，商用不動產連三年突破千億元成交量能，已顯示其在房市中的關鍵地位。未來在產業升級、企業擴張與資金配置需求下，市場仍具一定支撐力。然而區域表現差異將持續擴大，北台灣憑藉產業聚落、人才與資金優勢，短期內仍將穩坐主導地位。
南台灣則需仰賴產業長期深耕與人口結構改善，才能逐步縮小差距。可以預期的是，在住宅市場趨於保守之際，商用不動產仍將是資金與企業關注的核心舞台，而「北強南弱」的市場格局，短期內恐怕仍難以改寫。
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