發佈日期：2025/08/23
世界日報
隨著全球供應鏈重組與美國再工業化政策推動，製造業回流美國本土，已成產業趨勢。南加州工業與商業不動產市場，也迎來調整與新契機。Newmark商業不動產集團總監簡志誠，日前應邀出席洛杉磯台美商會講座，深入剖析未來投資方向與市場風險。
自歐巴馬主政時期，美國政府便開始鼓勵製造業重返本土，川普任內進一步以關稅與法規推動工廠回流。這些政策的綜合作用，使得企業回流美國已非選項，而是現實。簡志誠累計參與商業不動產成交總額，已超過200億美元。他指出，目前南加州內陸帝國正處市場調整階段，空置率從2022年的1%升至今年第1季的7.8%。過去兩年熱度高漲，如今因高利率與地緣經濟不確定性，讓企業轉趨觀望。
內陸帝國的工業不動產總面積達7億4700萬平方呎，是全美物流與製造重鎮之一，目前有約1300萬平方呎尚在施工中。與此同時，工業不動產租金出現劇烈下修，自2022年高峰每平方呎逾2美元，已回落至約1美元，跌幅達50%。
相比之下，洛杉磯地區的工業不動產市場相對穩健，總庫存約10億平方呎，空置率控制在4.3%。由於洛杉磯地段稀缺、新建物業數量逐年下降，加上高科技產業設點需求強勁，有助維持供需平衡。簡志誠強調：「未來工業不動產，不再只是傳統倉儲用途，而是朝科技化、專業化、高端製造方向發展」。
未來推動市場的主力產業，將包括晶片製造、數據中心、機器人製造、高端生技製藥、國防產業與能源產業等。這些產業不僅政策支持力道強，同時具備高資本、高用地、高附加值特性，對不動產條件的要求，也大幅提升。
近年受重視的「工業戶外空間」（IOS）。這類物業主要作為重型工程車輛停放、基礎建設設備與建材儲放之用，特別受大型工程公司與物流企業的青睞。目前全美IOS平均空置率僅約4%，供需極為緊張。
政策面方面，美國現行政策提供製造業各項租稅減免與建設補助。資產折舊可於首年加速計提，晶片業最高可獲35%補助，對供應鏈回流企業，亦設多項補貼機制。
儘管市場處於修正期，真正具策略意義的產業，將持續推升南加州的工業與商業不動產需求。他建議有意投資者，應避免短線炒作心態，審慎評估區域產業基礎、基礎建設配套與政策導向，才是掌握趨勢、穩健布局的不二法門。
資料來源：記者/張庭瑜